Avec la hausse des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier en 2023, les banques accordent une attention accrue à l'apport personnel en 2024. Mais quelle somme un acheteur potentiel doit-il posséder ? Est-il toujours possible d'acquérir un bien immobilier sans apport cette année ?
L'apport personnel est-il indispensable ?
Non, l'apport personnel n'est pas une obligation légale et n'est pas imposé par les institutions financières. Cependant, il peut grandement renforcer votre dossier de demande de prêt auprès des banques. Théoriquement, il est possible d'acquérir un bien immobilier sans apport. Certaines banques sont prêtes à financer jusqu'à 100 % du coût du bien, y compris les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais d'agence, les cautions et les garanties. Cependant, ces prêts sont souvent assortis de taux d'intérêt plus élevés.
Quel apport est nécessaire pour acheter un bien en 2024 ?
Étant donné que l'apport personnel n'est pas obligatoire, il n'existe pas de montant minimum fixé. Toutefois, il est généralement conseillé de disposer d'un apport équivalent à 10 % ou 20 % de la valeur du bien.
Montant d'apport recommandé : 10 % du prix du bien
Un apport de 10 % du coût du bien permet de couvrir les frais annexes, comme les frais de notaire, estimés à environ 8 % du prix du bien, ainsi que les éventuels frais d'agence, de caution ou de garanties. Par exemple, pour un bien évalué à 250 000 euros, les frais de notaire s'élèveront à environ 20 000 euros. Si le coût total de l'acquisition est de 270 000 euros, l'apport personnel recommandé serait donc de 27 000 euros.
Apport personnel idéal : 20 % du prix du bien
En 2024, une contribution personnelle d'environ 20 % du coût du bien est préférable, car les banques deviennent plus prudentes face aux fluctuations du marché immobilier. Un apport de 20 % vous présente comme un emprunteur solide, augmentant ainsi vos chances de négocier de meilleurs taux d'intérêt et des conditions d'assurance emprunteur.
Faut-il investir plus de 20 % du prix du bien ?
Si vous avez une épargne conséquente, vous pouvez envisager de fournir un apport plus important. Cependant, il est recommandé de ne pas épuiser complètement vos économies. L'achat d'un bien immobilier comporte divers frais annexes, même pour un bien neuf. Il est crucial de conserver une épargne de précaution. En effet, un prêt immobilier vous permet de maintenir une partie de votre épargne, que vous pouvez investir dans des produits financiers potentiellement plus rentables que le taux d'intérêt de votre crédit immobilier. Étant donné l'augmentation des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier, il est essentiel de faire vos calculs ou de consulter un conseiller financier avant de prendre une décision.
Comment acheter sans apport ?
Bien que l'apport personnel ne soit pas obligatoire, il est possible d'acheter sans apport et de négocier un prêt à 100 % auprès des banques. Pour augmenter vos chances, votre profil d'acheteur doit présenter d'autres atouts :
- Stabilité de l'emploi et perspectives d'évolution favorables
- Statut de primo-accédant
- Un salaire suffisant pour un endettement inférieur à 35 %
- Situation financière stable et style de vie adapté
- Capacité d'épargne, même si elle n'est pas utilisée comme apport personnel
Dans certains cas, il est également envisageable d'acquérir un bien immobilier en tant qu'investissement locatif sans apport, à condition que votre situation financière soit stable. Consulter un courtier peut vous aider à trouver les meilleures solutions adaptées à votre profil.
Pourquoi les banques exigent-elles un apport ?
Les banques demandent un apport personnel pour deux raisons principales : démontrer votre capacité à épargner et couvrir les frais supplémentaires liés à l'achat immobilier.
Démontrer la capacité à épargner
En 2024, la durée moyenne d'un crédit immobilier est d'environ 21 ans. En prêtant de l'argent sur une période aussi longue, les banques veulent s'assurer que les emprunteurs sont fiables. Un apport suffisant prouve que l'acquéreur peut épargner tout en faisant face à des échéances régulières.
Couvrir les frais de notaire et autres frais
Pour garantir le remboursement de votre emprunt, la banque demande une assurance de prêt et une sûreté supplémentaire. Ces garanties peuvent être :
- La garantie personnelle : un organisme comme le Crédit logement se porte garant en cas de défaut de paiement.
- La garantie réelle : une hypothèque ou un nantissement. En cas de défaut, la banque saisit et revend votre bien immobilier.
Ces garanties couvrent le capital emprunté, mais pas les frais annexes. Lors d'un achat dans l'ancien, ces frais sont estimés à environ 2-3 % du prix du bien, mais peuvent atteindre près de 10 % pour un achat dans le neuf.
Comment constituer un apport ?
Les banques ne sont pas strictes quant à l'origine de l'apport personnel. Il peut provenir de :
- Épargne personnelle
- Héritage ou donation
- Revente d'un bien ou prêt relais
Certains produits d'épargne dédiés à l'immobilier peuvent également constituer un apport, comme :
- PEL (Plan Épargne Logement) ou CEL (Compte Épargne Logement)
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants
- Prêt Action Logement (sous conditions de ressources)
Enfin, les accords d'intéressement ou de participation en entreprise peuvent aussi constituer un apport non négligeable. L'achat d'une résidence principale est un motif de déblocage anticipé de cette épargne
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