La loi ALUR, instaurée en 2014, a introduit de nouvelles obligations en matière de documents à transmettre aux acheteurs lors de la vente d'un bien immobilier. Avant cette loi, les vendeurs n'étaient pas tenus de fournir des documents relatifs à la copropriété, ce qui pouvait entraîner un manque d'informations pour l'acquéreur sur les aspects financiers, les travaux en cours et les décisions passées de la copropriété.
Les documents obligatoires selon la loi ALUR sont les suivants :
Documents relatifs à l'organisation de la copropriété :
- La fiche synthétique de la copropriété
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
Informations financières (pré état daté) :
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables précédant la vente
- Les sommes éventuellement dues par l'acquéreur au syndicat des copropriétaires
- L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et les dettes envers les fournisseurs
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu, ainsi que le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au fonds pour son lot, si le syndicat des copropriétaires dispose d'un tel fonds.
Autres documents :
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
- Une notice d'information
- Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées à l'article L. 731-1.
Il existe toutefois des exceptions. Les documents des catégories A et C ne sont pas requis si l'acquéreur possède déjà au moins un lot dans la même copropriété. De plus, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et tous les documents de la catégorie C ne sont pas nécessaires en cas de vente ou de cession d'un droit réel immobilier lié à un lot ou à une fraction de lot annexe.
Pour remettre les documents ALUR, trois méthodes sont possibles :
- Les annexer au compromis de vente
- Les remettre en main propre
- Les envoyer par voie dématérialisée
La remise en main propre ou par voie dématérialisée nécessite l'acceptation expresse de l'acquéreur, qui doit attester de cette remise soit dans l'acte de promesse de vente en le signant (pour un acte authentique), soit dans un document signé et daté de sa main (pour un acte sous seing privé, comme un compromis de vente).
Si les documents requis ne sont pas fournis lors de la signature du compromis, cela constitue une violation de la loi SRU. Par conséquent, la période de rétractation de 10 jours accordée à l'acquéreur ne débutera pas. L'acquéreur pourra ainsi se rétracter sans préavis ni justification pendant une durée indéterminée avant la signature de l'acte authentique, empêchant ainsi la finalisation de la vente tant que cette période n'est pas commencée.
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