Encadrement des loyers : entre bilans actuels et défis futurs

L'encadrement des loyers, instauré pour réguler les prix du marché locatif dans les zones dites « tendues », reste un sujet central de la politique du logement en France. Reconduit jusqu'en juillet 2025, ce dispositif continue d'évoluer, avec des résultats contrastés selon les territoires et des débats sur son efficacité.

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est une mesure juridique visant à limiter la hausse des loyers dans les zones où la demande de logements dépasse largement l'offre. Ces zones, définies par décret, regroupent 28 grandes agglomérations représentant plus de 1150 communes. Le dispositif s'applique aussi bien aux logements vides qu'aux logements meublés, loués en tant que résidence principale.

Deux mécanismes principaux coexistent

• L'encadrement de l'évolution des loyers: il limite les augmentations lors d'un renouvellement de bail ou d'une nouvelle mise en location.

• Le plafonnement des loyers: dans certaines villes comme Paris, Lyon ou Lille, le loyer est encadré par un montant de référence fixé annuellement par arrêté préfectoral. Ce montant correspond à un loyer médian, assorti d’un plafond majoré (+20 %) et minoré (-30 %) selon les caractéristiques du logement.

Les règles en vigueur en 2025

Renouvellement de bail et relocation

Lorsqu’un bail est renouvelé, le propriétaire peut ajuster le loyer uniquement si celui-ci est sous-évalué par rapport aux logements similaires dans le voisinage. L’augmentation est alors plafonnée à 50 % de la différence entre le loyer actuel et celui du marché local.

Travaux et rénovation énergétique

Si des travaux représentant au moins 50 % du dernier loyer annuel ont été réalisés, le propriétaire peut augmenter le loyer de 15 % du coût des travaux. En cas de rénovation énergétique majeure, le loyer peut être fixé librement si les travaux dépassent le montant annuel du dernier loyer.

Plafonnement spécifique dans certaines villes

Dans les villes soumises à un plafonnement strict (Paris, Lille, Lyon, etc.), tout dépassement du plafond doit être justifié par un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles (vue panoramique, équipements haut de gamme, etc.).

Les effets mesurés à Paris et ailleurs

Une évaluation récente menée par l’Atelier Parisien d’Urbanisme (Apur) montre que l'encadrement des loyers à Paris a permis une modération significative de la hausse des loyers depuis son introduction en 2019.

Entre juillet 2019 et juin 2023 :

• Les loyers ont baissé de 4,2 % en moyenne par rapport à une situation sans encadrement.

• Cette baisse représente une économie moyenne de 64 € par mois pour les locataires parisiens.

• Les petits logements (8 à 18 m²) ont bénéficié d'une réduction encore plus marquée (-10,2 %).

Cependant, l’effet reste limité dans certaines zones où les propriétaires ne respectent pas toujours les plafonds imposés. À une échelle plus large, certains experts estiment que l’impact global sur la dynamique du marché local reste faible.

Critiques et perspectives

Impact limité sur la pénurie de logements

Les opposants au dispositif affirment qu’il n’adresse pas le problème fondamental du manque d’offre locative, notamment dans les métropoles.

Complexité administrative

La mise en œuvre du dispositif nécessite un suivi rigoureux, ce qui peut entraîner des litiges entre locataires et propriétaires, en particulier en cas de complément de loyer contesté.

Efficacité variable

Selon une étude de la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier), les loyers continuent d’évoluer de manière similaire entre les zones encadrées et non encadrées, ce qui interroge l’efficacité du mécanisme à l’échelle nationale.

Quelle suite pour le dispositif ?

L’encadrement des loyers reste un outil clé pour réguler les prix dans un marché locatif sous tension. S’il a permis une modération partielle dans certaines zones comme Paris, son efficacité globale reste débattue.

Face à ces critiques, une mission d’évaluation nationale sera lancée en juin 2025 pour déterminer si le dispositif doit être prolongé ou révisé, à l’issue de sa période expérimentale prévue jusqu’en novembre 2026.