Le budget 2027 pourrait encore faire évoluer plusieurs règles qui concernent directement les propriétaires et les investisseurs immobiliers. Fiscalité locative, logements vacants, rénovation énergétique, DPE ou encore construction : plusieurs sujets seront particulièrement suivis dans les prochains mois.
Le projet de loi de finances pour 2027 doit être présenté au Parlement le 30 septembre prochain. Son examen débutera ensuite à l’Assemblée nationale au mois d’octobre, avec un vote solennel sur l’ensemble du texte actuellement prévu le 17 novembre (Assemblée nationale).
À ce stade, certaines évolutions sont déjà actées pour 2027, tandis que d’autres dépendront encore des mesures proposées dans le projet de loi de finances et des débats parlementaires.
Investissement locatif : un nouveau dispositif fiscal déjà en vigueur
Depuis 2026, les investisseurs disposent d’un nouveau dispositif destiné à soutenir l’offre locative privée : « Relance logement », également appelé dispositif « Jeanbrun ».
Créé par la loi de finances pour 2026, il concerne les particuliers qui acquièrent un logement destiné à être loué comme résidence principale, sous certaines conditions. Il concerne notamment les logements neufs situés dans des immeubles collectifs ainsi que certains logements anciens faisant l’objet de travaux importants (Ministère de l’Économie).
Le mécanisme permet au propriétaire de déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d’acquisition du logement, avec un amortissement pouvant atteindre 12 000 € par an, ainsi que certaines charges liées à la location. En contrepartie, le logement doit notamment être loué nu pendant neuf ans et respecter des conditions de loyer et de ressources du locataire (Ministère de l’Économie ; Service-Public).
Le dispositif est actuellement prévu pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2028.
Le budget 2027 sera donc particulièrement observé par les investisseurs, notamment pour savoir si le cadre fiscal actuel est maintenu ou s’il fait l’objet d’ajustements.
Logements vacants : une nouvelle taxe à partir de 2027
C’est l’une des évolutions déjà actées qui concernera directement certains propriétaires.
À compter des impositions établies au titre de 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) seront remplacées par une taxe unique : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (Service-Public).
Dans les communes situées en zone tendue, cette taxe pourra notamment s’appliquer aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Le taux sera de 17 % la première année d’imposition et de 34 % à partir de la deuxième année, calculé sur la valeur locative du logement. Les communes concernées pourront toutefois, sous certaines conditions, porter ces taux respectivement à 30 % et 60 % par délibération (Loi de finances pour 2026 ; Légifrance).
Certaines situations restent exclues, notamment lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
Pour les propriétaires concernés, cette évolution renforce l’intérêt d’anticiper la remise sur le marché d’un logement vacant, que ce soit par une mise en location, une vente ou, lorsque cela est nécessaire, la réalisation de travaux.
DPE : un nouveau changement au 1er janvier 2027
La performance énergétique est devenue un élément incontournable du marché immobilier et le calcul du DPE va une nouvelle fois évoluer.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du diagnostic est passé de 2,3 à 1,9. À compter du 1er janvier 2027, il passera de 1,9 à 1,7 (Ministère de l’Économie ; Service-Public).
Cette modification pourra améliorer le classement énergétique de certains logements chauffés à l’électricité. Selon les caractéristiques du bien, certains logements pourront gagner une classe, voire deux dans de rares situations, notamment parmi les petites surfaces (Service-Public).
Cette évolution ne signifie toutefois pas que tous les logements électriques changeront automatiquement de classement.
Les propriétaires concernés pourront, lorsque les conditions sont réunies, obtenir une mise à jour de leur DPE sans nouvelle visite du diagnostiqueur, selon les modalités prévues par l’administration (Service-Public).
Pour un propriétaire vendeur ou bailleur, cette évolution mérite donc d’être surveillée, notamment lorsque le logement se situe à la limite entre deux classes énergétiques.
Les passoires thermiques restent au cœur des enjeux locatifs
Les évolutions du DPE doivent également être mises en perspective avec le calendrier d’interdiction progressive de location des logements les plus énergivores.
En métropole, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. L’interdiction s’étendra aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028, puis aux logements classés E à partir du 1er janvier 2034 (Service-Public).
Pour les propriétaires bailleurs, la performance énergétique est donc devenue un véritable élément de stratégie patrimoniale.
Avant de conserver, louer ou vendre un logement, il peut être pertinent d’anticiper son évolution réglementaire, le coût des éventuels travaux et les conséquences possibles sur sa valeur ou sa capacité à être loué.
MaPrimeRénov’ : quelles évolutions pour 2027 ?
La rénovation énergétique constitue également un enjeu important du prochain budget.
MaPrimeRénov’ reste l’un des principaux dispositifs publics d’aide à la rénovation énergétique. Ses conditions et les travaux éligibles ont déjà évolué au cours des dernières années afin de renforcer le ciblage des logements énergivores et des rénovations permettant des gains de performance importants (Ministère de la Transition écologique).
Pour 2027, les moyens consacrés à la rénovation énergétique feront donc partie des éléments à suivre lors de l’examen du PLF.
À ce stade, il n’est toutefois pas possible d’annoncer de nouveaux montants ou de nouvelles conditions d’éligibilité comme s’ils étaient déjà définitifs. Ces éléments dépendront notamment des arbitrages budgétaires à venir.
Construction et logement social : un objectif de relance de l’offre
Le gouvernement souhaite également accélérer la production de logements afin de répondre aux difficultés rencontrées sur certains marchés.
Le plan « Relance logement » fixe notamment un objectif de 400 000 logements construits par an et de 125 000 logements sociaux par an (Ministère du Logement).
Ces chiffres correspondent à des objectifs gouvernementaux et non à un nombre de logements garanti chaque année.
Leur financement et leur mise en œuvre concrète seront donc des éléments importants à suivre dans le cadre du budget 2027.
Pour le marché immobilier, l’enjeu est majeur : l’évolution de l’offre de logements peut avoir des conséquences sur le marché locatif, l’accession à la propriété et les conditions dans lesquelles les ménages peuvent se loger.
Le patrimoine immobilier de l’État : création d’une nouvelle foncière publique
Une autre évolution importante est déjà actée : la création de l’Établissement public immobilier et foncier de l’État, l’EPIFE.
La loi créant cette structure a été promulguée le 18 août 2026 et l’EPIFE doit être mis en place au 1er janvier 2027, par transformation de l’actuelle Agence de gestion de l’immobilier de l’État (AGILE) (Ministère de l’Économie).
L’objectif est notamment d’améliorer la gestion, l’entretien, la rénovation et la valorisation d’une partie du patrimoine immobilier de l’État.
Son déploiement sera progressif, avec une première phase pilote prévue en 2027 (Ministère de l’Économie).
Cette réforme ne fait pas partie du PLF 2027 puisqu’elle résulte d’une loi déjà adoptée. Elle constitue néanmoins une évolution importante du paysage immobilier public à partir de l’année prochaine.
Que faut-il surveiller pour les propriétaires ?
Pour un propriétaire, les évolutions à venir ne concernent donc pas uniquement la fiscalité.
Le DPE, les règles de location, la vacance du logement, les coûts de rénovation et les aides disponibles peuvent également avoir une incidence sur la stratégie à adopter pour un bien immobilier.
Pour un investisseur, la fiscalité du logement locatif restera également un sujet central. Le dispositif Relance logement est déjà en vigueur, mais les arbitrages du budget 2027 permettront de savoir si de nouvelles évolutions fiscales sont proposées.
Dans tous les cas, les annonces politiques, les projets de loi et les mesures définitivement adoptées doivent être distingués. Une mesure annoncée peut encore être modifiée ou supprimée au cours du processus parlementaire.
Ce qu’il faut retenir
Plusieurs évolutions sont déjà certaines pour 2027 : la nouvelle taxe sur la vacance des logements, la modification du calcul du DPE et la création de l’EPIFE.
D’autres sujets restent à surveiller dans le cadre du projet de loi de finances, notamment les moyens consacrés à la rénovation énergétique, le soutien à la construction et l’évolution éventuelle de la fiscalité immobilière.
Le 30 septembre 2026, la présentation du PLF 2027 permettra de connaître les mesures proposées par le gouvernement. Le texte pourra ensuite être modifié lors de son examen par le Parlement avant son adoption définitive.
Pour les propriétaires comme pour les futurs acquéreurs, l’enjeu sera donc de suivre ces évolutions sans confondre les mesures déjà adoptées avec celles qui sont encore en discussion.
En immobilier, anticiper les changements réglementaires permet souvent de mieux préparer ses décisions patrimoniales.
