Lors de leur conférence de presse du 26 février 2026, les notaires du Grand Paris ont dressé un bilan du 4e trimestre 2025 révélant un marché francilien en phase de normalisation : volumes en hausse modérée de 13% sur l’année, prix stables autour de 9 600 €/m² à Paris, et une sélectivité accrue favorisant les biens sans défaut. Cette rencontre a mis en lumière un rebond mesuré des volumes de transactions, des prix globalement stables et un marché devenu plus sélectif, dominé par des acheteurs utilisateurs plutôt que par des investisseurs spéculatifs.
Volumes de transactions : un rebond progressif mais modeste
Les notaires ont enregistré 124 760 ventes de logements anciensen Île-de-France sur l’ensemble de 2025, marquant une hausse de 13% par rapport à 2024, un niveau toutefois équivalent à celui de 2023 et bien en deçà des pics observés avant 2022.
Ce total se décompose en 88 020 appartements anciens (+13% annuel) et 36 740 maisons (+15%), avec une dynamique particulièrement soutenue en grande couronne (+15% des transactions) et en petite couronne (+16%), tandis que Paris intra-muros progresse plus lentement à +8% avec 27 920 appartements vendus.
Au seul 4e trimestre 2025, 30 150 transactions ont été comptabilisées, soit +11% sur un an, un chiffre qualifié de faible en historique mais encourageant dans un contexte de reprise post-crise, comparable aux niveaux de 2012 ou même 2009 pour certains segments.
Évolution des prix : stabilité plutôt que rebond spéculatif
Les prix médians des appartements anciens s’établissent à 6 160 €/m² en Île-de-France au 4e trimestre 2025 (+1,2% sur un an), et à 9 600 €/m² à Paris (+1,4%), confirmant une tendance à la consolidation sans envolée marquée.
Pour les maisons anciennes, la médiane francilienne atteint 324 700 € (-0,4% sur un an), reflétant une légère décélération mais une stabilité globale projetée à 324 300 € en avril 2026 selon les indicateurs avancés basés sur les avant-contrats.
À Paris, les disparités intra-urbaines sont notables : 13 arrondissements affichent des prix sous la barre des 10 000 €/m², avec un écart maximal de 1,77 entre le 6e arrondissement et le 19e ; des hausses plus prononcées s’observent dans le 9e (+6,5% à 10 280 €/m²) et le 14e (+5,8% à 9 350 €/m²), tirées par des biens de qualité.
Facteurs explicatifs de la reprise mesurée
Les notaires ont insisté sur le rôle clé des conditions financières assouplies : les taux d’emprunt se stabilisent autour de 3,1 à 3,2%, rendant les mensualités moins pénalisantes qu’en 2023 pour un bien type (par exemple, un appartement de 65 m² ou une maison de 100 m²), avec une surface acquérable en hausse de 4,9 m² pour les appartements et 10,8 m² pour les maisons par rapport à 2023.
Les vendeurs montrent une résilience accrue, acceptant des négociations renforcées et intégrant une moins-value moyenne sur trois ans comprise entre -9% et -12% selon les zones et les caractéristiques des biens, tout en conservant une plus-value substantielle sur dix ans : +17,5% pour les appartements en Île-de-France et +21,1% à Paris.
Le profil des acheteurs évolue vers un marché d’utilisateurs : retour des primo-accédants souvent aidés par des donations familiales, dominance des secondo-accédants, et recul marqué des investisseurs locatifs, dans un contexte où les banques facilitent les prêts mais exigent une solvabilité renforcée.
Un marché devenu ultra-sélectif
La conférence a particulièrement souligné le caractère sélectif du marché actuel : les biens dits “zéro défaut” ; excellents DPE, état impeccable, emplacement premium, résistent à la baisse des prix voire progressent légèrement, tandis que les logements présentant des faiblesses (mauvais classement énergétique, besoin de travaux lourds, premier étage, exposition défavorable) subissent des décotes de 15 à 20% lors des négociations.
Cette sélectivité s’accentue à Paris, où les défauts techniques ou esthétiques pèsent lourdement sur les transactions, et s’étend à l’ensemble de la région, favorisant les biens “prêts à habiter” au détriment de ceux nécessitant des investissements supplémentaires.
Le marché de l’immobilier neuf est quant à lui à l’arrêt quasi complet : seulement 100 appartements livrés à Paris, 7 000 en petite couronne et 50 maisons en grande couronne, tandis que les ventes d’immeubles entiers parisiens rebondissent à 270 unités, au niveau de la moyenne décennale.
Perspectives pour 2026 : consolidation et vigilance
Pour 2026, les notaires anticipent une année de transition vers un équilibre plus mature, avec des prix stables (9 600 €/m² à Paris, 6 180 €/m² en Île-de-France pour les appartements) et une fluidité accrue grâce à des vendeurs adaptatifs et un contexte de taux maîtrisés.
Des signaux positifs émergent, comme le dispositif “Jean-Morin” et le nouveau statut de bailleur privé, salués pour leur potentiel à relancer l’investissement locatif malgré des critiques sur les rendements et la durée limitée (trois ans), visant à stimuler la production de logements sans relancer une bulle spéculative.
Toutefois, une vigilance reste de mise sur l’évolution des taux d’intérêt, les réformes fiscales potentielles et la solvabilité des ménages, dans un environnement économique et politique jugé encore incertain, évitant tout scénario d’euphorie mais favorisant un marché plus soutenable à long terme.
